전세계약 종료 후 집주인이 “곧 돈을 주겠다”며 전세금 반환을 차일피일 미루는 상황에서 세입자들이 가장 흔히 저지르는 실수는 ‘이사 준비’만으로 지연이자가 발생한다고 믿는 것이다.

18일 엄정숙 부동산 전문변호사는 실무와 판례를 근거로 “이사 준비나 퇴거 의사 표시만으로는 지연이자 발생을 입증하기 어렵다”며 세입자들의 주의를 당부했다.

엄 변호사에 따르면 전세금 반환 지연이자는 사실상 ‘주택 인도가 완료된 다음 날’부터 인정되는 구조다. 이는 법률적으로 전세금 반환 채무와 주택 인도의무가 ‘동시이행 관계’에 있기 때문이다.

세입자가 여전히 해당 주택을 점유하고 있거나 열쇠 및 출입 권한을 완전히 넘기지 않은 상태라면, 임대인은 언제든 동시이행 항변권을 행사할 수 있다. 즉, 계약이 종료됐어도 세입자가 집을 비워주지 않았다면 집주인에게 이자 지급 책임을 물을 수 없다는 뜻이다.

실무에서 가장 큰 문제는 세입자가 ‘이사 준비’와 ‘인도 완료’를 혼동한다는 점이다. 짐을 대부분 빼놓았거나 “언제든 나갈 수 있다”는 의사를 전달한 것은 법적으로 인도가 이뤄진 것으로 보지 않는다.

엄 변호사는 법원이 보는 기준은 ‘준비 상태’가 아니라 ‘결과 상태’라는 점을 강조했다. 실제 주택을 완전히 비워 점유가 종료됐는지, 열쇠나 비밀번호가 반환됐는지, 임대인이 즉시 해당 주택을 사용하거나 처분할 수 있는 상태인지가 종합적으로 판단되어야 비로소 ‘인도 완료’로 평가받는다.

이 때문에 전세금 분쟁에서는 ‘언제 이사할 예정이었는지’를 주장하는 것보다 ‘언제 인도가 끝났는지’를 객관적으로 증빙하는 것이 무엇보다 중요하다. 인도 완료 시점이 특정되지 않으면 지연이자를 계산하는 기산점 자체가 불분명해져 소송 구조가 복잡해지고 세입자에게 불리한 결과가 나올 수 있다.

엄 변호사는 실무상 가장 안전한 기준으로 ‘인도 완료 다음 날’을 제시했다. 그 이전 단계인 이사 준비나 퇴거 의사 표현은 법적 분쟁에서 거의 힘을 발휘하지 못하기 때문이다.

따라서 집주인이 보증금 반환을 미룬다면 막연한 독촉보다는 인도 완료 시점을 명확히 하는 것이 중요하다고 제언했다. 이를 입증할 수 있는 문자 메시지, 사진 등의 증거를 남기는 것이 전세금 회수와 지연이자 청구의 확실한 출발점이라고 강조했다.

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